Après que l’achat du foncier ait été sécurisé par la signature notariée d’une promesse de vente, l’étude de faisabilité réalisée lors de la phase précédente va être affinée pour conduire à la conception définitive du Permis de Construire.

Le P.C. final résultera de la combinaison entre les contraintes du P.L.U. d’une part, les données commerciales liées à l’emplacement géographique du bien et l’optimisation des données technico-économiques d’autre part.
Ceci à travers autant d’allers et retours que de besoin entre le cabinet d’architecte et le promoteur, dits “avant-projets” .

Lorsque l’avant-projet de P.C. devient suffisamment lisible, des réunions en Mairie avec les responsables de l’urbanisme sont organisées avec – là aussi – autant d’allers et retours que nécessaire, en fonction des exigences exprimées à chaque réunion.
Il peut être intéressant, dans certains cas, de faire ces réunions en présence des vendeurs afin que ceux-ci intègrent les surcoûts générés par ces exigences (elles-mêmes parfois plus ou moins justifiées).

Lorsque le P.C. est prêt et signé par le promoteur, il est déposé en Mairie.
Il va être instruit normalement sous trois mois par un ensemble de services administratifs (voirie, pompiers, etc) sauf à être considéré comme incomplet, et dans ce cas la Mairie demandera des pièces complémentaires, ce qui retardera d’autant le début d’instruction.

Le P.C. étant accordé, il doit être affiché simultanément en Mairie et sur le terrain dans les 8 jours, déclenchant la période de deux mois pendant laquelle tous tiers peut générer un recours contre la décision positive de la Mairie, plus un mois permettant au Préfet de retirer l’autorisation de construire accordée par la Mairie.
Un recours peut être formulé sous forme gracieuse ou contentieuse par l’avocat des intéressés.

En cas de recours des tiers, très souvent abusifs, le promoteur a le choix entre abandonner l’opération – moyennant la perte de quelques milliers d’euros qu’il aura investis sur différents intervenants que sont l’architecte, le géomètre et les bureaux d’étude spécialisés – ou se rapprocher de celui qui a formulé le recours, généralement pour battre monnaie.
L’équation financière de ces nouveaux éléments permettra de lever l’une ou l’autre option.

La pré-commercialisation du programme immobilier peut – ou non – commencer dès l’obtention du P.C., d’une part pour conforter la prise de risque du promoteur qui l’a initié, d’autre part pour satisfaire à de nouvelles exigences : celle de l’organisme bancaire qui financera le programme pendant toute sa réalisation.